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当房子失去了流通性置业也就失去了大部分意

发布时间:2019-08-16 18:54:47

当房子失去了流通性,置业也就失去了大部分意义!

房地产作为中国特色的经济支柱,左右着城市发展的经济大势。购房置业也成为了人们奋斗与追求的目标。市场上的购房热潮,一方面来自于自住的刚性需求,但更多的则是对个人资产的保障和沉淀。如果房屋失去了在市场上的流通性,如果房子将不再能被买卖,只有自住需求属性的市场将会变成什么模样?共有产权房的市场冷淡,或许向我们昭示着人们的态度。

经济学角度中的商品观——流通性+自主权

跳脱于社会经济基础的生产与供需,商品经济才是实现社会经济发展的核心动力。房地产经济作为中国现阶段的支柱型经济,房子的商品化是实现自由交易市场中不断迸发活力的基础和源泉。而为了保证房地产经济的可持续发展,商品房的流通性和自主性就成为了市场经济下不可或缺的必要因素。

在市场经济中,商品的价值一方面取决于供需关系,而另一方面择取决于商品的增值保值能力和可持续发展能力。房地产经济之所以能够成为中国经济的核心支柱,商品房对于资产的沉淀和升值起到了决定性作用。而保值和升值的前提,便是其“产权私有化”所赋予的自主性和开放性市场所提供的流通性。

“产权私有化”是西方私有制经济在中国特色社会主义经济中的表现形式,特指人们拥有一定期限的商品房使用权,而在使用权生效期间商品房业主可以自主的选择其在市场中的交易。交易的价格与商品的价值也并非固化的,而是能够根据市场波动实现变化的。就像黄金一样,因为具备市场波动性,才能够实现资产的保值和增值。也正因如此,人们更愿意将不动产作为人生的核心资产沉淀。

现在中国楼市中,常见的商品房大多具备70年、50年产权,如果我们剥离产权的私有化概念。将房屋回归供需属性,现在的房地产市场会是怎样的景象?

中国房地产市场的发展——从“公有”到“私有”

1949 年 新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”这便是新中国早的房地产雏形。一直持续到1978年,中国城镇居民人均居住面积不进反退,从1949年的4.5平米下降到3.6平米。从现代经济学的角度,当时人居水平的回落让我们反思其中的原因。

一是公有制下,房地产开发没有积极性。与现在开发商如雨后春笋般呈现的状态相反。没有个人利益的驱动,让当时的房地产处于开发缓慢的状态。二是公有制下,房子缺失了其商品性特征。在公有制下的房子只具备居住的属性,人们不将之视为商品,自然也无法呈现出像现代经济中人们把商品房当作固定资产的状态。

公有制的状态,大大限制了市场经济的发展,直到1979年,这一桎梏才开始逐渐被打破。随着改革开放,更多西方经济思维被吸纳。“土地使用费”,“个人消费信息贷”等概念的提出,“私有化产权”开始步入历史舞台。1987年12月1日,深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的槌,突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。自此,中国房地产正式进入“使用权”阶段。

公有制是中国房地产的雏形,而随着社会生产力的增加,人民居住需求的升级,房屋财产的“私有权和流通性”成为了中国房地产市场发展的加速器。可以说没有“产权的私有化”,也就没有中国房地产经济的蓬勃发展。

共有产权概念的提出,中国经济是否迎来大改革?

近年来共有产权概念一直备受瞩目。地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。共产房销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权。这一举措让商品经济明显的向共产经济所靠拢。看似对国民的利好和保障,市场的认可度却始终走低。

在去年中央工作会议中就提出的优化供给机构,而共有产权结构就是其中的一项,然而就在北京“金林嘉苑”1月14日的公开选房的仪式上,就收到了900人的报名然而终只有180人是成交了,足足有80%的名额是被弃购了。同时也是发生在这个月由外来户籍的在京人口,进行大兴“瑞福园”的选房,就有2232户人报名的摇号环节却很自由50户是成交了,剩余的97%的名额被放弃了。

作为近年重点部署“供给优化”的共有产权房市场,不像预期那么火热,频繁遇冷,这让新兴的房产市场再次遭遇大家的高度关注。从中央经济工作会议的提出到如今出现的频繁弃购遇冷,共有产权房值得我们三思后行。

私有与流通,在现有的社会经济形势下一个都不能少

房地产作为中国特色的经济支柱,左右着城市发展的经济大势。购房置业也成为了人们奋斗与追求的目标。市场上的购房热潮,一方面来自于自住的刚性需求,而更多的则是对个人资产的保障和沉淀。如果房屋失去了在市场上的流通性,如果房子将不再能被买卖,只有自住需求属性的市场将会变成什么模样?共有产权房的市场冷淡,或许向我们昭示着人们的态度。

共有产权房新规则有所变化,现有规则删除了原来重要的第三条,也就是购房五年后可以以市场价格购买剩余产权,就是购房者拥有全部产权,房子也就属于商品房,可以在市场买卖。

规则改变以后,交房五年后,才只能按政府指定的市场评估价,卖回给政府或转卖给其他共产房轮候者。除此之外别无他法。即使以后儿女继承,也需要儿女有共产房购买资格,否则还是由政府回购。也就是说一日共产房,永远共产房。这也令大多数家庭对共有产权房望而却步的核心!究其原因,还是因为北京的房子具有金融属性和居住属性。而共产房由于几乎无法交易,金融属性大大减少,只剩下居住属性。综上这些违背了人们购房的精神支撑:私有化和流通性,市场上出现的频繁弃购现象,也就不难理解了

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